Okei her er ei lita case som jeg er nysgjerring på.

• SWIM fant en leilighet med en leie på 5000,-/mnd i Juli 2017
• Skrev en tidsubestemt leiekontrakt med huseier.
  
• Leien er blitt betalt på riktig tidspunk hver eneste måned i nå 11 måneder.
  
• Huseier tar kontakt 11 måneder senere og vil forhandle ny kontrakt.
  
• Huseier ønsker nå å øke husleien til 6000,-/mnd da 5000,- er for lite. 5000,-/mnd vare bare fordi han ville leie ut leiligheten raskt.
  
• Leietaker informerer om at huseier kan sette opp leien etter KPI, noe som ville tilsvare ca 5150,-/mnd. Huseier er ikke fornøyd med dette.
  
• Leietaker går med på å skrive en ny tidsubestemt kontrakt på 5300,-/mnd. Da huseier selv mener at han lett kan få 6500,-/mnd for leiligheten.
  
• Leiekontrakten har en oppsigelse på 3 mnd.

Lovdata Husleieloven - Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale §9-5

Okei. La oss si at huseier er sinna, og ønsker å gjøre det surt for leietaker.

Huseier sender oppsigelse grunnet § 9-5 (a)
Ligger det noen dokumenteringsplikt hos huseier at bolig faktisk skal brukes av noen i hustanden? Hvor lenge må de evt. bo der for å leie ut igjen?

Huseier sender oppsigelse grunnet § 9-5 (b)
Leilighet er en del av en 4-mans bolig, riving er uaktuelt.
Er maling av vegger gylding grunn?
Huseier kan da male noen vegger i leiligheten og legge ut til ny og høyere pris etter noen dager?

Huseier sender oppsigelse grunnet § 9-5 (c)
Uaktuelt. Husleie betalt i tide, bolig er vasket og vedlikeholdt.

Huseier sender oppsigelse grunnet § 9-5 (d)
Dette gjelder salg av leilighet regner jeg med. Og da er det lite leietaker får gjort med det?


Hva kan leietaker nå gjøre for å være slitsom mot en huseier som kommer med trusler om utkasting fordi han ikke fikk den ønskede husleien på 6000,-/mnd?

Her vil jeg si at både utleier og leietaker må respektere kontrakten og leieavtalen som de har signert og godkjent. For utleier betyr det å forholde seg til avtalt leie og kun justere opp prisen ihht husleieloven kap 4.

Utleier lærer nok til neste gang å vurdere markedet bedre før kontrakt skrives.

Leietaker bør akseptere KPI og kun det. Å godta høyere leie pga mas er bare tull. Sørg for skriftlig kommunikasjon om dette fordi økning av leien er så viktig at det vil kunne være nødvendig å kunne legge frem dokumentasjon på utleiers mas om økt leie ved feks usaklig oppsigelse eller annet tull fra utleier.

Hæ?

Utleier har informert deg om at han ønsker å heve leien med 1000 kroner i måneden. Du har fått tilbud om å fortsette leieforholdet til den nye prisen, og hvis ikke du ønsker å videreføre leieforholdet vil utleier følge oppsigelsestiden satt i kontrakten deres. Har jeg forstått situasjonen riktig?

Hvis ja: hvordan i alle helvetes dager føler du deg berettiget til å "gjøre livet surt" for utleier? Det er jo selvfølgelig helt opp til utleier å fastsette leien så lenge han følger kontrakten dere begge har signert (hva gjelder oppsigelsestid o.l.) Jeg sliter virkelig med å forstå hvordan du moralsk sett ønsker å være utrivelig med utleier på grunn av dette, så jeg håper du kan belyse dette.

Det er ikke lov.

Høres ut som om du har litt å sette deg inn i som eier av bolig som leies ut ja. Heldigvis er det noen andre som tar seg av det praktiske?

Du som eier av en bolig har tatt et valg om å leie den ut. Det er helt opp til deg og ikke noe du må gjøre. Når du har tatt den avgjørelsen forplikter du deg også til å følge husleieloven som et minimum. Du kan avtale bedre rettigheter for leietaker enn husleieloven - men det er ett minimum.

Og i husleieloven står det veldig tydelig at du som utleier må ha en saklig grunn for å kunne si opp leietaker. Ønsker om mer penger for det du leier ut er IKKE en saklig grunn.

Men du kan naturligvis justere leien, men dette må skje i tråd med husleieloven. Du kan enten justere leien etter konsumprisindeksen, noe du står fritt til å gjøre årlig, eller du kan justere den etter gjengs leie. Dette betyr at du kan justere prisen på leien opp(eller ned) i tråd med hva markedet tilsier at leiligheten er verdt. Utfordringen din her er at det stille ekstra krav til å kunne justere etter gjengs leie som betyr bla at det må gå noen år siden leieforholdet startet samt at det må være så og så lenge siden forrige kpi justering(som egentlig skal håndtere slike endringer oppover i leie).

Men du står naturligvis fritt til å ikke leie ut dersom du ikke liker lovverket

Får man en form for karantene hvis man sier opp leietakere? Hvis jeg bestemmer meg for at jeg ikke ønsker å leie ut mer og sier opp kontrakten med nåværende leietakere, men bestemmer meg etter en måned uten utleie at jeg ikke har råd til å la være å leie ut leiligheten - kan jeg da legge den ut til leie igjen med ny pris eller får jeg noen form for karantene?

Men i alle dager...?
Kan du ikke bare lese husleieloven? Det har blitt henvist til lovverket flere ganger allerede, og du har innrømmet at du har behov for å sette seg inn i det. Da er det veldig fornuftig å gjøre akkurat det.

For å gi deg et lite hint på veien: Dersom du gjør deg skyldig en usaklig oppsigelse av kontrakten kan leietaker anlegge sak mot deg. Når du så blir grusa i retten og må betale egne og motpartens saksomkostninger, så blir det dyrt. Fryktelig dyrt. Derfor er det lurt å ha sitt på det tørre rent juridisk. Sunn fornuft!

Rettsvillfarelse er generelt ikke en unnskyldning i Norge. Jobber du med å bygge og selge boliger, så forventes det at du kjenner til bustaoppføringslova. Driver du butikk må du kjenne til forbrukerkjøpsloven. Og leier du ut boliger må du være kjent med relevant lovgivning på området - det er bare sunn fornuft.

En gjennomgående trend i norske lovgivning er at loven tilgodeser den svakeste part. I forholdet mellom leietaker og utleier er det opplagt at utleier har mer makt i utgangspunktet. Derfor gir lovverket leietakere et ganske solid vern slik at man ikke risikerer å havne på gata uten grunn. Igjen, sunn fornuft.

Som vidarlo påpekte over kan du justere leia etter konsumprisindeksen en gang i året, og etter de generelle trendene i markedet annethvert år. Eksemplet du ga om å hoppe fra 15k til 17k etter to år ville jeg tro var helt innafor. Skulle du derimot velge å gå fra 15k til 30k etter seks måneder... Not so much. Sunn fornuft, ikke sant?

Sunn fornuft? Ja, dette handler i grunn bare om sunn fornuft.

How so? Med tanke på hvordan presset i boligmarkedet er om dagen vet jeg ikke om jeg synes to tusen kroner på to år egentlig er så urimelig.

Det er folk her som har peiling ser jeg, gode svar.

Om utleier sier opp leieboer grunnet oppussing. Oppussingen består av å male veggene i leiligheten. For så å leie ut igjen til høyere pris. Er dette innenfor loven?

Hva kan leieboer gjøre for å beskytte seg mot dette, uten å måtte flytte ut? Klage på oppsigelse grunnet oppussing, føles som det ligger i samme gate som å klage på oppsigelse grunnet salg av bolig.

Noe man kanskje kan gjøre i ettertid er å sjekke finn.no for annonse på samme leilighet og se hvordan standen på leiligheten er i. evt. få en bekjent til å gå på visning. for så å kjøre sak mot utleier i ettertid, om man føler seg lurt. men da er jo "skaden" allerede skjedd.

Denne sier jo litt om hvor vanskelig det er å få ut leigeboer

https://www.vg.no/nyheter/innenriks/...er-paa-kjoepet

Føler den saken der fikk litt ensidig dekning. Vi kjenner jo nå bare utleiers versjon. Utleier har jo selv skrevet under på kontrakten og da må han nesten forvente at motpart i kontrakt forholder seg til kontrakten og ikke vilkårlige nykker fra utleier. Hvorfor skulle leietaker si ja til ulovlig husleieøkning? Det er jo meningsløst?

Nei, det er ikke tilstrekkelig grunn til at leietaker må flytte. Leietaker kan fint bo der i perioden det males.

Du kan selvsagt be om hva enn du vil i leie for din leilighet, det som er det store poenget her- er at du ikke kan øke husleie så mye du vil når noen først bor der.

Hvis noen bor i leiligheten din kan du ikke bare doble husleien ut av det blå fordi markedet har løpt i fra deg.

Kontrakten som er aktiv pr dags dato bestemmer hva du kan gjøre og ikke gjøre - den er gull kortet i evt. konflikter - og norsk lov selvsagt.

Takk for mange svar.

Jeg har et behov for å forsvare meg selv her. Som sagt er jeg veldig klar over at dette er et juridisk felt jeg ikke har peiling på whatsoever. Man kan gjerne synes det er rart med tanke på at jeg har flere boliger til utleie, men som sagt har jeg satt alt det praktiske rundt dette bort til noen andre slik at jeg slipper å tenke på det. Jeg har heller ingen intensjoner om å oppføre meg som en av disse utrolig kjipe utleiehaiene, men jeg benyttet meg av muligheten i denne tråden til å få svar på et par ting jeg har lurt litt på.

Ingen av mine leietakere kommer til å få høyere leie med det første, og det var heller aldri planen. Forøvig er husleieloven nå lest og stort sett forstått.

Trøste og bære. Naiv? Tja. Jeg tenker mer ekstremt egoistisk.

Sunn fornuft tilsier at man skjønner at det å ha et sted å bo er grunnleggende for alle mennesker. Ergo beskytter lovverket som styrer dette i stor grad leietaker. Mye sterkere enn mange utleiere, inkludert deg, åpenbart, er klar over. Du er åpenbart en av de priviligerte som sitter i «rett ende» av boligmarkedet. Og ikke skjønner at boliger er en begrenset ressurs som, hvis ikke reguleres strengt, skaper personlig og nasjonalt økonomisk kaos. Folk MÅ ha tak over hodet. Jeg regner med du tjener gode penger på det du allerede leier ut og derfor gjør det meg smått uvel når du kommer med slike ignorante uttalelser som her.

Det betyr, blant annet, at sunn fornuft tilsier at man ikke bare kan øke husleien etter eget forgodtbefinnende. Det er imidlertid, dersom det er satt en altfor lav pris i utgangspunktet, rom for å regulere prisen ut over kpi. Dette kalles å regulere til «gjengs leie», men da må kontrakten ha vart i 2,5 år.

Godt du har satt dette bort til andre, ellers så tror jeg du ville hatt et svare strev med å forholde deg til juridiske forviklinger.

Egoistisk? Det var en nokså drøy påstand basert på ca. ingenting, men deg om det. Forøvrig viste det seg jo at det jeg spurte om her tross alt var rett. Det er helt innafor at jeg krever nøyaktig det jeg måtte ønske i leie, gitt at jeg ikke allerede har leieboere der. Man kan også øke leien med hensyn til markedsprisen, som var det jeg faktisk spurte om. Dette anser du altså for å være egoistisk.

Igjen setter jeg spørsmålstegn ved informasjonsgrunnlaget for dine antakelser. Priviligert? Javel, men det kommer an på hvordan du vil definere ordet. Jeg har verken arvet noe eller benyttet meg av bemidlede kausjonister om det er det du sikter til. Jeg har jobbet hardt, spart og prioritert for å kunne ha denne muligheten. Samtidig er jeg klar over at veldig mange andre sikkert jobber minst like hardt og prøver så godt de kan men som av ulike grunner likevel ikke får det til. Om det er dette du kaller priviligert kan jeg si meg enig. At jeg bør ha dårlig samvittighet for det går jeg dog ikke med på og jeg vil gjerne høre fra deg hvorfor jeg eventuelt burde ha det.

Hvorfor du tror at jeg ikke forstår at bolig er en begrenset ressurs og at leietakere naturligvis skal beskyttes av loven skjønner jeg heller ikke. Jeg har ikke, på noe tidspunkt, sagt meg uenig i loven. Jeg har derimot stilt spørsmål ved den. Dette gjør deg tydeligvis "uvel", men da mistenker jeg at du går rundt og er uvel store deler av året. Av det jeg har skrevet her, nøyaktig hva er det som gjør at du kaller meg egoistisk, gjør deg fysisk uvel og får deg til å generelt omtale meg som tiårets største drittsekk?

Det var da aldri snakk om å øke prisen "etter eget forgodtbefinnende". Det som det eventuelt var snakk om var å tilby leietaker en ny kontrakt der leien var mer tilpasset markedet. Hvis leietaker var uenig i dette skulle oppsigelsestiden følges. Jeg har nå forstått at dette fint kan gjøres, men da på en litt annen måte enn jeg først antok.

Ja KPI er den ene muligheten til justering av leie. Den andre er som nevnt flere ganger justering av leie til gjengs markedspris. Det er nøye beskrevet hva som er korrekt i hvert enkelt tilfelle. Feks en kort og tidsbegrenset kontrakt kan ikke øke til gjengs leie.