Du må være registrert og logget inn for å kunne legge ut innlegg på freak.no
X
LOGG INN
... eller du kan registrere deg nå
Dette nettstedet er avhengig av annonseinntekter for å holde driften og videre utvikling igang. Vi liker ikke reklame heller, men alternativene er ikke mange. Vær snill å vurder å slå av annonseblokkering, eller å abonnere på en reklamefri utgave av nettstedet.
  17 4360
Hei, jeg er en student med ganske OK økonomi. Jeg bor for øyeblikket i kollektiv, men har vurdert å kjøpe eget hus istedetfor. Etter noen møter med banken har jeg fått tilbud om huslån på opp til 1.75 millioner. Men etter å ha gått på noen visninger viser det seg at det er vanskelig å finne hus som er stort nok for meg i denne prisklassen. Jeg trenger litt stor plass ettersom jeg har en del duppeditter. Derfor satser jeg på å leie istedet.

Men jeg fikk en idé, nemlig å bruke huslånet til å kjøpe en leilighet kun for å leie den ut til andre. Etter å ha regnet litt på dette ser det ut til å kunne funke, lånet vil koste mindre enn 6000 kr (hvorav ~3000kr er renter) i måneden, mens tilsvarende leiligheter (altså ikke kollektiv), går for rundt 7k og oppover. Jeg har ingen annen fast jobb så totalinntekt vil være liten, så skatten vil ikke være mye mer enn ca 500kr i måneden, altså har jeg greie forutsetninger for å hvertfall gå opp i opp selv med tanke på forsikring, fellesutgifter, avgifter etc, noe som vil si at leietakeren basically betaler ned lånet mitt for meg.

Jeg bor i Bergen, og etter det jeg har hørt så er det stor mangel på studentboliger, som gjør at f.eks. små leiligheter er meget etterspurt.

Så jeg lurte på om noen har noe erfaring med dette å være huseier/leiegiver på siden? Er det noe jeg ikke har tenkt på som gjør det hele mindre gunstig, for slik som jeg ser det nå ser det ut som en utrolig god investering på lang sikt..
Sist endret av Grix; 7. februar 2015 kl. 23:07.
Det du må ta høyde for er kostnadene som kommer forbundet med å eie, samt kostnadene ved å stå uten leietakere noen måneder (dersom det skulle gå trådt).

Det er ikke lenge siden det var oppe i nyhetene at leiemarkedet flyter over av ledige leiligheter og at det er en ekstrem økning i antall ledige leiligheter på finn.

Et potensielt problem med å leie ut til stundenter er at de ikke nødvendigvis tar spesielt godt vare på leiligheten ettersom de bare skal bo der en kort stund og derfor ikke har noe eierforhold til leiligheten. Langtidsleie er mer stabilt og fører ofte til mindre kostnader.

Alt i alt er rådet mitt at du må ha en ganske god buffer i forhold til uforutsette utgifter. At det bare går litt i pluss er langt fra nok. Du må også ta høyde for at boligprisene ikke nødvendigvis stiger videre.
Sist endret av Cikey; 7. februar 2015 kl. 23:35. Grunn: Automatisk sammenslåing med etterfølgende innlegg.
Jepp, som Cikey skriver så kommer det litt ekstra kostnader på toppen av lån og fellesutgifter.
Det kommer på renovasjonsavgift, vedlikehold, lyspærer, oppfølging osv osv, så du bør få inn en del mer i leie enn hva dine faktiske lånekostnader er dersom du skal tjene noe på dette.
Jeg kjenner folk som er i utleiemarkedet, og de ligger noen lapper over i leieinntekter i forhold til lånekostnader, og allikevel så er det ikke mer enn kanskje 1000-lappen (pr. leilighet) de sitter igjen med etter utgiftene er trukket i fra.
Men da hjelper det jo at man har 16 leiligheter å leie ut...
Hei. Her føler jeg at du ikke helt har satt deg inn i bolig og utleie.

Hvordan har du kommet fram til en beskatning på 500,-/ mnd? I følge mine utregninger vil skattebelastningen på en månedlig leieinntekt på 7000 kr, bli på 1960 kr nominelt

Du kan trekke av for utgifter du måtte ha i forbindelse med utleie av bolig.

I tillegg, om du kjøper en leilighet, vil dette ofte være andelsleiligheter hvor 3-4500 kr ofte kommer som fellesutgifter i tillegg til din månedlige lånekostnad. Her kan du trekke av for utgifter forbundet med utleie, blant annet kommunale avgifter.

Dette må regnes på, og det merker jeg du ikke har gjort. Reell skattebelastning vil være høyere en 500 kr effektivt hver måned.
Sist endret av Life Goes On; 8. februar 2015 kl. 02:24.
Har tenkt til å gjøre det samme, sett deg litt bedre inn i det..
Siden du kommer til å ligge i gjeld så får du stipend også (tror jeg, har ikke helt satt meg inn selv heller når sant skal sies.. Hehe)
Sist endret av Icec0ld; 8. februar 2015 kl. 06:24.
Ifra 2014 ble det 27% skatt på leieinntekter, mot tidligere 28%.
Men hvis man leier ut møbelert, kan man trekke av litt ekstra. Så si i bestefall, så må du trekke 25% skatt av leieinntektene.

Da sitter du igjen kansje med 5250,- av de 7000,-
Men det kommer mer. Du må også betale renovasjon, forsikring og vedlikehold ++
Du kommer til å sitte igjen med max ca 3000,- av de 7000,-. Muligens lavere.

Mitt tips er heller å kjøp deg en 3-roms leilighet, og leie ut ene soverommet.
Da slipper du også å skatte av leieinntektene.

Er du flink og holder ut noen år. Jobber hardt og får nedbetalt leiligheten, så kan du kjøpe deg enebolig samtidig som du da kansje har en gjeldsfri leilighet å leie ut.

Har selv eid 2 hus og en leilighet. Koster ALLTID mye mer enn man tror.
Det stemmer det Eplejus sier om at skattebelastningen på kapitalinntekter har gått ned til 27%, fra tidligere 28. Sitter fortsatt brent inn i hodet

Men utgifter vedr. utleie som slitasje på inventar, kommunaltekniske avgifter, og ikke minst slitasje og nødvendig oppgradringer av selve boenheten, kan trekkes av fra kapitalinntektene med tilsvarende lavere sum du blir krevd skatt for.
Sist endret av Life Goes On; 8. februar 2015 kl. 16:09.
Dere som regner ut skatt, har dere tatt høyde for at TS ikke har jobb, og at leieinntektene (rundt 80k) vil være sånn ca den totale bruttoinntekten hans?
Trigonoceps occipita
vidarlo's Avatar
Donor
Svaret er vel omlag at ja - du kan gå i pluss på det, men du tar og ein risiko. Kva om rentene går opp, du kan ikkje utan viare auke husleiga. Kva om eit rør frys og du må bruke hundre laken på reperasjoner? Det er mange slike faktorer som gjer at du risikerer (kortsiktig) tap på prosjektet, og utan inntekt er du relativt dårleg rusta til å takle dei tapa.

Så det vert som alle andre invisteringer enn bankkonto: er du villig til å ta risikoen?
Sitat av Realist1 Vis innlegg
Dere som regner ut skatt, har dere tatt høyde for at TS ikke har jobb, og at leieinntektene (rundt 80k) vil være sånn ca den totale bruttoinntekten hans?
Vis hele sitatet...
Han må skatte 27% av leieinntektene uansett om han har annen inntekt eller ei.

Man slipper å skatte om leieinntekene ikke overskrider 20.000,- i året eller om man selv bor i boligen og ikke leier ut over 50% av boligen.

Om man går over 20.000,-, så må man skatte av hele beløpet. Dvs 20.001,- så blir det 27% skatt på hele beløpet.
Sitat av Realist1 Vis innlegg
Dere som regner ut skatt, har dere tatt høyde for at TS ikke har jobb, og at leieinntektene (rundt 80k) vil være sånn ca den totale bruttoinntekten hans?
Vis hele sitatet...

Det er forskjell på kapitalinntekter og lønnsinntekter.
NaN
Grix's Avatar
Trådstarter
Hva er det det skattes av, bruttoinntekt eller nettoinntekt? Så vidt jeg har forstått det er det nettoinntekt, men hva er det egentlig som kan trekkes fra inntekten?

- Faste utgifter som kommunale avgifter, forsikring, fellesutgifter etc?
- Lånets renter?
- Lånets nedbetaling?

Sitat av Skytteren Vis innlegg
[..] lyspærer
Vis hele sitatet...
Ikke så veldig viktig, men er det virkelig huseier som må betale for lyspærer som går? Jeg har alltid betalt dette selv når jeg har leid, fordi jeg trodde det gikk som vanlig forbruksvare.
Sist endret av Grix; 8. februar 2015 kl. 20:28.
Du kan trekke av utgifter forbundet med utleie. Renteutgifter er mulig å trekke av, nedbetaling er ikke det.

Lyspærer er det ikke utleier som står for, nei. Leietaker står til og med for vedlikehold av toalett, dørlåser, stikkontakter og lignende.
Sist endret av Life Goes On; 8. februar 2015 kl. 21:45.
Sitat av Life Goes On Vis innlegg
Lyspærer er det ikke utleier som står for, nei. Leietaker står til og med for vedlikehold av toalett, dørlåser, stikkontakter og lignende.
Vis hele sitatet...
Er ikke annet avtalt står det, og det betyr at det kan feks stå i en leiekontrakt at utleier står ansvarlig for alt vedlikehold og utskifting (selv om dette er ganske uvanlig).
Og siden TS tydeligvis er relativt uerfaren, så kan det vært fort gjort å gå i en slik felle dersom leietakeren kommer med en leiekontrakt som ser "proff" ut og foreslår å benytte den fremfor utleiers hjemmemekka leieavtale.
Sitat av Skytteren Vis innlegg
Er ikke annet avtalt står det, og det betyr at det kan feks stå i en leiekontrakt at utleier står ansvarlig for alt vedlikehold og utskifting (selv om dette er ganske uvanlig).
Og siden TS tydeligvis er relativt uerfaren, så kan det vært fort gjort å gå i en slik felle dersom leietakeren kommer med en leiekontrakt som ser "proff" ut og foreslår å benytte den fremfor utleiers hjemmemekka leieavtale.
Vis hele sitatet...

Jeg tar utgangspunkt i husleieloven og ikke spesiallagde kontrakter. Men ja, det er frihet til å inngå andre avtaler
Jeg sitter i en veldig lik situasjon som TS og tenkte jeg kunne slenge på spørsmålet mitt her istedetfor å oprette en ny tråd. Jeg har OK sum i sparekontoen og har fått ett finanseringsbevis på 2M. Jeg har regnet ut at jeg med all intekten og alle utgiftene vil gå litt i pluss, men veldig lite. Men det forsåvidt greit da jeg på langsikt for betalt ned lånet mitt av seg selv.

Men hele poenget er at jeg ønsker og beholde hele egenkapitalen min selv da jeg ønsker og bruke dem på andre ting. Og jeg lurer på om dette er mulig?

Det jeg tenker er at jeg kjøper en leilighet for 2M, og da må jeg selv betale 300k som egenkapital. Og da låner jeg 1,7M. Kan jeg da beholde de resterende 300k i fra lånet og si at det f.eks skal gå til oppussing av leiligheten? Slik at jeg egentlig låner 100% av kjøpesummet og ikke 85% som står i avtalen. Eller går ikke dette?
Dersom leiligheten koster 2 mill, du har 300K selv og låner 1,7mill så er det ikke noe "300K" å beholde selv?

Det du spør om er hvorvidt du får låne 100% av kjøpesummen. Det er ikke vanlig, men potensielt mulig. Du må gjerne ha kausjonist eller annen sikkerhet, men det må nesten banken din svare på.
Sist endret av Cikey; 9. februar 2015 kl. 13:41. Grunn: Automatisk sammenslåing med etterfølgende innlegg.
Jeg har også leid ut hus, og leilighet, og leier nå ut en liten leilighet i mitt eget hus.

Man må huske at dersom den økonomiske situasjonen i europa for øvrig løser seg eller stabiliserer seg i løpet av noen mnd vil trolig den norske renta stige raskt. Hver prosent renta stiger vil da utgjøre 10.000 pr million i lån. Det er dog usannsynlig at det skjer på kort sikt.
Dersom boligmarkedet slutter å stige, eller til og med faller litt der du kjøper for utleie er sjansen stor for at du ikke tjener på det i det heletatt på mange års sikt, siden dokumentavgiften på 2,5% av kjøpesum også skal betales. Altså 50.000 på bolig til to millioner f.eks. Du bruker en del tid på å tjene tilbake dette også, særlig om boligen ikke stiger i verdi. En annen ting er megler den dagen du skal selge, som jeg har erfart koster fra 70.000-90.000 kr.
Dersom du har leieboere som sliter mer enn snittet på boligen vil den heller ikke stige like mye i verdi.

Men som andre sier, du får jo fradrag dersom du leier ut møblert, fradrag for kjøregodtgjørelse ved tilsyn av boligen samt å skrive kontrakter og visninger, fradrag for løpende vedlikehold (Sette boligen tilbake til opprinnelig stand ved slitasje) men ikke oppgraderinger.

Det er med andre ord et komplekts regnestykke og min personlige erfaring er at man bør ha noen års perspektiv på et slikt kjøp. Jeg var heldig og tjente bra på det, stort sett utelukkende grunnet boligprisstigning. Faktisk leide jeg ut såvidt billigere enn lånet slik at jeg gikk slik sett litt i minus pr mnd, men prisstigningen sammen med nedbetalingen gjorde det til et spareprosjekt jeg tjente greit på. JEg hadde vel litt flaks da for jeg visste ikke hva jeg begav meg ut på, leide ut uten nevneverdig slitasje med rolige leieboere og ingenting ekstra tilstøtte boligen under tiden.
Ville heller kjøpt borettslagsleilighet for andrehåndsutleie, da slipper du dokumentavgift på 2,5% av kjøpesum samt at du ofte har vaktmestertjenester og forsikringer inne i fellesutgifter. SÅvidt jeg husker er da fellesutgiftene fradragsberettigete når du ikke bor det selv. Prøv å finne en med 2-3 soverom og lei ut til rolige studenter eller noe hvis du har mulighet.

Lykke til, men regn nøye på det og ikke kjøp i "feil" by :-)