Hvorvidt utleier har en gjenutleieplikt der utleier hever leieavtalen eller der leietaker oppgir leieretten før utløpet av avtale- eller oppsigelsestiden eller der leietaker ønsker å komme seg fri fra leieavtalen i avtaleperioden vil bero på en rekke forhold. For å forstå hva som ligger i utleiers gjenutleieplikt, er det nødvendig å redegjøre for de rettsprinsipper som
begrunner gjenutleieplikten, før man drøfter gjenutleieplikten konkret i de ulike situasjonene der plikten kan bli aktivisert.

Tapsbegrensningsplikten i avtaleforhold er et erstatningsrettslig prinsipp som er delvis begrunnet i et annet grunnleggende rettsprinsipp, nemlig prinsippet om lojalitet i avtaleforhold. Lojalitetsplikten kan defineres som en plikt for avtaleparter til å ta rimelig hensyn til hverandres interesser. Prinsippet kan ha sitt rettsgrunnlag i avtaleregulering, lovfestet rett eller ulovfestet rett. -9-
Uavhengig av om avtalepartene har regulert lojalitetsplikten i avtalen, eller om denne kommer til uttrykk i relevante lover, er det i dag enighet i juridisk teori at det foreligger et generelt ulovfestet prinsipp om lojalitet i kontraktsforhold -10- , og dette er også lagt til grunn av Høyesterett i en rekke avgjørelser. -11-
Regler om tapsbegrensningsplikt kan i stor grad sees som en presisering av lojalitetsplikten i avtaleforhold. Tapsbegrensningsplikten har kommet til uttrykk i en rekke lover på avtalerettens område. Ved bestemmelsen i kjøpsloven av 1988 § 70 andre ledd ble det gitt en generell regel om tapsbegrensningsplikt for avtalebrudd i kjøpsforhold, og denne bestemmelsen har dannet mønster for tilsvarende lempningsregler i senere avtalelovgivning, se håndverkertjenesteloven § 30 tredje ledd, avhendingsloven § 7-2 (1), bustadoppføringsloven § 36 (2), husleieloven § 2-14 (4) og forbrukerkjøpsloven § 54 (1). Lovbestemmelsene er i stor grad en kodifikasjon av ulovfestede prinsipper, som lenge før
de ulike lovene ble skrevet, har blitt skapt i et samspill mellom kontraktsedvane og rettspraksis, og antakelig gjelder en generell tapbegrensningsplikt i avtaleforhold også der dette prinsippet ikke er avtaleregulert mellom partene eller regulert i relevant lovgivning.12 Utleiers gjenutleieplikt kan være begrunnet både i den spesifikke tapsbegrensningsplikten og i en mer generell lojalitetstankegang avhengig av den konkrete situasjonen utleier og leietaker befinner seg i.

-9- Se Nazarian (2007) s. 79.
-10- Se for eksempel Hagstrøm (2003) s. 73 og Hov (2002) s. 36.
-11- Se for eksempel Rt. 1990 s. 607 og Rt. 2001 s. 716.