Hei,
fyller snart 18. bor hjemme og det har jeg tenkt å gjøre ut vidregående. Jeg har lekt litt med tanken på å ta opp lån, kjøpe leilighet i Oslo, pusse opp, og leie ut Vil jeg som 18åring, kunne ta opp lån på 1-1,5 mil, hvis jeg skal leie ut og har sikkerhet i leilighet og gjennom foreldre? Tenkte meg en tur i banken på dagen min. (også for å fikse nytt bankkort, bsu2 sparing) Men alltid fint å sjekke litt her inne så jeg ikke spør om ting som alle burde kunne. Planen er å leie ut mens jeg fremdles bor hjemme i 2 år til, men også i det jeg flytter utenlands for å studere. Leieinntekter til å dekke lån, og lånekassen/studielån til å bo selv. Er det en smålig lur løsning? Noen som har drevet med slik virksomhet som har kunnskap de har lyst til å dele?

Jeg er veldig glad i dere alle, og ønsker dere en god jul videre

Har du en inntekt på 500.000 i året eller brødhoder av foreldre som vil stille som kausjonister til et slikt prosjekt ?

Hvis ikke, nei, det kan nok bli vanskelig.

Jeg har tenkt på å gjøre det samme faktisk, men ikke helt det samme.

Kjøpe meg en leilighet i utlandet som jeg kan bruke noen uker i året, og leie ut resten av året, mens jeg går på skole og jobber her i Norge. Planen er å flytte til Spania når jeg blir eldre, og jeg vet akkurat hvor jeg vil ha leiligheten.

Så tenkte kanskje på å kjøpe den nå ganske snart, for så å jobbe her hjemme og i tillegg få litt inntekter ved å leie ut. Men det går jo selvfølgelig til å betale lånet. Så lurer vell egentlig på det samme som deg

ok, først takk for svar Men skjønner ikke helt hvorfor du mener det kan bli vanskelig? At banken ikke vil gi meg/foreldre lånet? Eller hva tenker du på? Jeg går på vgs og jobber deltid ved siden av, så nei tjener ikke fult 500k desverre. Men vil ikke banken se på fremtidige leieintekter som inntekt, hvis man har sikkerhet i både leiligheten selv og eventuelt delvis kausjon fra foreldre?

Here, have som cake

Har ikke drevet med slik virksomhet selv, men kan tenke meg frem til noen problemer du kommer til å møte

Du har tenkt til å kjøpe en leilighet i Oslo og pusse denne opp. Alt på et budsjett på 1,5 mill?
Man får ikke store sakene her jeg bor for den summen, kan nesten ikke tenke meg hva man får i Oslo for den prisen.

Du tar på deg et relativt stort ansvar som utleier. Hva hvis noe uforutsett skjer, som feks en vannlekasje (noe som ikke er usannsynlig i en leilighet til 1 mill) har du penger til å få dette reparert?

=)

Som addendum er det vel nå blitt slik at ingen får fullfinansiering lengere, mao må du inneha 10-20% av kjøpesummen som egenkaptial (basert på bank) og med dagens rente er det vel 7-8k~ per måned i avdrag og renter over 30 år.

AtXbYeA: Hvorfor må foreldrene være brødhuer for å bli med på noe sånt?
Vist han faktisk kjøper leiligheten så har han verdi i den, og det kan være en god inntekst ressurs for å betale selve lånet, og etter noen år så har han leiligheten og er ferdig med lån og alt.

Jeg syntes det virker som en kjempe ide. Og jeg har hørt om flere studenter som kjøper dyre leiligheter for å leie ut til medstudenter og får god inntekt gjennom de, og bruker de på å betale ned lånet på selve leiligheten.

Jeg tror det er smart!

Huslån baseres på din nåværende inntekt, mao din betjeningsevne på lånet og banker går normalt sett opp til maks 3x din årlige inntekt som mulig lån uten kausjonister.

"Leieinntekt" er ikke noe som man ser på fast inntekt, hva hvis du ikke får leid ut før det går si seks måneder ?

Har ikke så mye peil om akkurat dette, men vil tro det er mye bedre å ta det fra bunnen av.

Er jo helt sjarm å bo i en knøttliten hybel, og akkurat ha penger nok til å overleve, man gleder seg til lønn, siden det gikk tomt 1 uke i forveien. Stua, soverommet og kjøkkenet er et rom, men man har iallefall alt man trenger på et sted

Du burde iallefall vente til du VET du har en stabil inntekt, man vet aldri når man skal ut å reise for å studere.

Plutselig skjer det noe, og du fikk ikke den utdannelsen du skulle fått, så sitter du der med skjegget i postkassa med et lån på 1.2Mil og ingen jobb og utdannelse.

Ikke at det kan bli så ille, da du sikkert har foreldre som vil kunne ta deg imot om det skjer noe.

Du får snakke med banken, men de krever minimum 15% sikkerhet.
Hvis du baserer lånet på inntekter tror jeg banken blir skeptisk + at du i tillegg er 18år.
Samtidig, hva hvis du ikke får leid ut 1mnd f.eks. vil du da kunne betjene lånet?

takk. Ja, tro det eller ei, men det finnes opppussingsobjekter for salg i oslo for 1,5 mil Vannlekasjer er kjipe greier. Men hvis noe slikt skulle skje så tror jeg at jeg skulle greie å skaffe middlene til det(familie som kan hjelpe til for en "billig" penge) Forøvrig så er det vell boretslag, så utgiftene blir vell fordelt utover når det ikke er selvforskyldte ting. Er jeg helt på jordet? Er sånn her jeg bor nå hvertfall

Det er mulig å ta opp forbrukslån, for å nå opp til det 10-20%

Ja, supert, si at han tar 10k per måned for leiligheten og leietakere betaler strøm og ellers utgifter, men det er fortsatt endel vedlikehold som må tas med i regnestykket, og siden han ikke bor i leiligheten må han betale skatt for det, med en betalingsplan på 30 år som tilsvarer la oss si i best case 7000 per måned kan han faktisk ende opp med å gå i minus hver eneste måned og han har fortsatt 30 år før han er utbetalt.

Ja, forbrukslån er jo en kjempeidè for mennesker som har sunn fornuft.

Burettslag er ikkje veldig glade i framleige alltid, så der har du eitt hinder i gata.

Still deg følgande spørsmål: om det var så enkelt hadde vel fleire gjort det?

Ja, vet jeg må ha kausjon. Finnes det ordninger hvor det tas sikkerhet i leiligheten og delvis kausjon?

Basert på din inntekt og dine planer ser jeg inget annet valg enn full kausjon.

jeg spør ikke om det er enkelt, jeg spør om det vil være verdt det Ja, må ha 15 prosent egenandel.

Ikke glem at det er du som må betale forsikring, eiendomsskatt, kommunaleavgifter og vedlikehold. Ikke billig det heller.

Har tenkt en del på å gjøre det samme selv. (Er også 18 år)

Det du bør gjøre er å kjøpe Dine Penger Bli Rik-bladet, der står det en god instruks for hvordan vanlige mennesker kan starte som boligspekulanter. Så bør du for all del putte 20 000 kr på en BSU-konto med en gang du fyller 18. Sparebank1 gir deg vanvittige 9,4 % rente på det du sparer i 2012. Etter dette året kan du enkelt flytte pengene til en annen bank som gir deg bedre rente. Men for å svare på spørsmålet ditt om det går an å ta opp lån på fks 1 million i lån når du er 18 år, kan dette bli vanskelig da du mest sannsynlig ikke har noe å gi banken som sikkerhet ved mislighold. I så fall må du få foreldrene dine til å stille som kausjonister.

Svaret er nei, folk flest er livredd alt som ligner risiko og litt arbeid..

Men legg sammen to og to her då, først skal du altså pusse opp? hvor lang tid har du tenkt å bruke på det? klarer du å betale rentene til banken og eventuelle fellesutgifter den tiden du pusser opp og ikke får leieboere? husk også forsikring.

Om du vil klare å betale banken når du ikke har leieboere, og på etteller mystisk vis klarer å få lån og er klar for en del arbeid.. så for all del, go for it.. Men du binder deg en smule opp, og om du om to år skal reise vekk eller noe.. så vil du ikke ha tjent noe på det hele, mest sansynlig vil du gå med et tap etter megleren har fått lønn.. Før var det meget lukrativt å kjøpe for å leie ut, den tiden er dessverre over kan det se ut som..

Min mor er villig til å stille som kausjonist mot at hun får innsyn i økonomien rundt det hele etc. Jeg skal nok greie å skrape sammen nok til egenandelen. Skal snakke med noen banker og se hva de synes. Jeg vurderer også å bruke "utleiemegleren" de leier ut for deg, og du får en fast sum til avtalt tid hver måned. De sier ikke noe om hvor mye de skal ha på siden sine, men skal ta kontakt. De sier at den leiligheten jeg ser på vil leies ut for ca 9,5k i månden, basert på areal beligenhet etc. Skal ta kontakt med dem og se hva de har å si rundt eindomsspekulasjon etc

hvor mye tar utleiemegleren for jobben?

tror du allerede er på tynn is med tanke på inntekt/utgifter.. så å få enda mer utgifter er vel ikke helt lurt?

Jeg er ikke helt sikker, skal som sakt ta kontakt Ja regner med at de tar en prosent. Men selvom jeg kanskje må spytte inn penger for å dekke alle utgifter så vil jeg opparbeide meg verdier

Tok meg friheten til å regne litt på dette:

Sett du kjøper deg denne boligen på holmlia

Prisant: 1 420 000
Maks lån (75% av boligens verdi): 1 050 000
Egenkapital: 370 000
Rente: 3,30
Løpetid 30 år

Så det blir:
Lån: 4571,- pr mnd
Felleskostnader: 3733,- pr mnd
Forsikringer: Ca 1000,- pr mnd (her gjetter jeg, var så mye greier for å få en pris på sidene)

Totalt utgifter pr mnd: 9304,-

Nå vet ikke jeg hva du kan ta i utleie pris for en slik leilighet på Holmlia, men fant en som er til utleie på Nordstrand som er omtrent like stor og den har en utleie pris på 9000,-

Så la oss ta litt i og si du har litt flaks og får leid ut den til 11 000,- i mnd.

Leie inntekter: 11 000,-
Utgifter: 9304,-
Sum: 1694,- i mnd. / 20 352,- i året

Og husk på at alt over 20 000,- i året skal det betales skatt på. (kilde)

Så med mindre jeg har regnet veldig feil noen steder her, så ser ikke dette ut som det er en kjempe butikk.
Spesielt ikke når det kan komme mye uforutsett. Som feks: at du ikke får leid ut, leietaker ikke betaler, skader på leiligheten etc.

Tusen takk r0bin, ja, det blir ikke noen store intekt, men etterhvert sitter jeg på ett lite lån, men tilgjengjelt en leilighet som kan selges.

Dette gjelder vel når leieinntektene er under 20.000, ikke ditt overskuddfra utleie.

Et moment som må tas hensyn til er eventuelt verdistigning på leiligheten. Det er umulig å gjette hva den vil bli de neste årene, men dersom TS hadde startet dette prosjektet i 2005 ville leiligheten med gj.snitt. prisøkning i Oslo økt med ca 560 000 i verdi. http://www.ssb.no/bpi/tab-2011-10-14-01.html

Dere ser ut til å glemme at man vil tjene penger på verdistigningen på boligen. Derfor er boligmarkedet et så bra investeringsobjekt, da du kan tjene penger på to måter. Å leie ut kan dekke kostnadene knyttet til avdrag på lån, mens den virkelige gevinsten ikke kommer før du selger boligen etter noen år med forhåpentligvis avkastning.

Den kilden du viser til sier også noe annet viktig:

Det er helt sant.
Orker ikke å beregne skatten for det eksempelet, men det skal betales 28% skatt hvis leien overstiger 20 000 i året.

Og da minus de fradragene du måtte finne på.
=)

Det gjelder for utleie der man selv bor i boligen der det leies ut leilighet.

Det mest økonomiske å leie ut er hybler En sentral leilighet(altså midt i smørøyet og ikke like utenfor) med 5 soverom kan lett innkreve 25 000 i mnd.(18 000 etter skatt) Men nedsiden er høyre lån, større risiko(folk flytter OFTE) og selvfølgelig mye vedlikehold. Regn med alt fra 3 000 000 til 6 000 000. Hvis du får til 4 000 000, vil du måtte ha en egentkapital på 26% som tilsier 1 040 000(eller tilsvarende sum i kausjon på foreldrene dine sitt hus etc..).

Utgiftene på lånet er da ca 12 000 i mnd. Da har du fortsatt ca 6 000 du kan fikse feil og mangler med, eller eventuelt betale ned lånet raskere med. I tillegg har du en fin hybel du kan bo i senere OG du har fått valgt hvem du skal bo med :P

Jo flere folk du klarer å presse inn på mindre areal, jo mer gunstig er det. Selvfølgelig må man huske ting som felleskostnader som muligens også ligger på 2000 i mnd. Og vips, nå er du nede i 4 000 i teoretisk profitt. Man må og tenke på at søppla skal hentes, det koster penger. Rennovasjon og strøm kan du selv velge om du vil belaste dine medboere med.

Pass på ting som at boligen er godt ventilert, følger brannforskrifter o.l. Du vil nødig ha fuktskader eller mugg. Og uforutsette ting kan skje:

Et par eksempler:
Tett vask
Dårlig ventilert = Fuktskader og muggsopp
Varmtvannstank ryker.

Det positive er at boligmarkedet svinger og at du om to år mulgens går ut av det med profitt og har mulighet til å betale ned lånet ditt og i tillegg ta opp et nytt på en ny leilighet, helt uten kausjonister

Det er et interessant prosjekt! Men min personlige mening er at det vil bli mer utgifter, og ikke minst bekymringer enn inntekter og glede!

Det første jeg tenker på er at det er ytterst få borettslag i Oslo som tillater fremleie. Du kan sikkert få lurt det til mange steder, men blir du tatt, og leieboerne kastet ut, sitter du med bæsj godt oppå leggen!

En annen ting er at lånesummen du snakker om er høyere enn hva jeg tror du klarer å betjene. Du kan helt sikkert få lånet ved hjelp av kausjonist. Men målet her er vel å tjene penger? Jeg tror ikke helt på regnestykket som er satt opp ovenfor her, da det ikke helt gjenspeiler de leieprisene jeg selv kjenner til fra Oslo. Det er også VELDIG dumt å være optimistisk i slike regnestykker. Du bør heller regne med mindre enn det du tror kan bli en realitet!

Og så har vi det flere over har nevnt. Hvor sikker er egentlig en leieinntekt. Og hvor seriøse er de som leier av deg? Og ikke minst, hva skjer om noe i leiligheten ryker, det oppstår en lekkasje etc...? Dette er ikke ting du kan fikse over tid. Det er veldig strenge regler rundt det å leie ut bolig (på en lovlig måte).

Men for all del, ta deg en tur i banken og hør hva de tenker. De kan tiss alt dette bedre enn "oss". Og hold oss veldig gjerne oppdatert på hva du gjør og hvordan det går!

Ja, regner ikke med store inntekter. Men hvis penger fra leieintektene kan nedbetale lånet, så jeg tilslutt sitter igjenn med en leilighet hadde vært smud

Når du skal kjøpe leilighet handler vel egentlig alt på beliggenheten? Så å kjøpe en leilighet i sentrum, også pusse opp, vil den ikke da stige mer med verdi med årene?

En god del antydninger her ja. Vær grei og gi ordentlige kilder til den unge karen som absolutt ikke kaster seg inn i et umulighetsprosjekt.
Jeg kan garantere at uansett skal det skattes 28% av utleie inntektene, slik som han ene sa tidligere i tråden at du ikke må skatte om du ikke kommer over 20 000 er tull.
Jeg skal finne kilder imorgen, nå er jeg trøtt.

Har nettopp brukt et par mnd på å regne på noe ala det samme; har en leilighet her, men skal flytte. Har derfor kjøpt ny leilighet, og var usikker på om jeg skulle beholde den gamle for utleie, eller selge den.
Leiligheten jeg hadde, hadde et lån på 2,1mill, og 850,- i fellesutgifter. I renter og fellesutgifter kostet den ca 7000,- i mnd, pluss forsikring - så roughly 7500,- i mnd. Til utleie regnet jeg slitasje for 1500,- pr mnd, og landa på 8500,- i mnd.
Dette var en 3-roms på 70kvm, og hadde et utleiepotensial på mellom 8-11k(8k ville vært uheldig, 11k ville vært heldig).
Som seg hør og bør, regnet jeg at leiligheten ville i snitt stå tom 1 mnd i året. Om jeg regnet at jeg fikk 10k i mnd, blir regnestykket:
Inntekter: 10k x 11mnd = 110k
Utgifter: 7k x 12 mnd = 102k

Kom deretter på at jeg kan skrive 28% av rentene av på skatten, men må skatte på leieinntekten.
Regnestykket så plutselig verre ut, og jeg valgte å selge.

Om du virkelig vurderer dette seriøst, pass på at du kartlegger alle utgifter som en leilighet medfører.
Kommunale utgifter(vann, kloakk), forsikringer, eiendomsskatt, skatt på leieinntekter(og fradrag på renter), etc. Gjør det grundig, så du ikke brenner deg.

Hvorfor? Den er allerede i sentrum, og med unntak av selve oppusningen så kommer det vel ikke noe nytt rundt boligen som kan gi stigning utover standarstigning?

En som er litt i utkanten, og om 10-20 år ikke lenger ser ut til å være i utkanten på grunn av utbyggingen, vil vel ha langt større potensiale for verdistigning?
Se på byplanleggingen, kjøp en plass der det er planlagt å bygge ut kollektivtutrafikken de neste årene, og kos deg når boligen hopper litt i verdi når det skjer.. I Bergen fikk ihvertfall boligene som plutselig hadde bybanen rett i nærheten et aldri så lite prishopp.

Et spørsmål, må man skatte av inntektene eller overskuddet? Altså det man har igjen etter å ha betalt fellesutgifter, forsikring +++.

Hvis man må skatte av inntektene, kan det være lurt å starte et foretak, og dermed bare skatte av overskuddet?

Bare for å ha det sagt; aldri kjøp noe du er nødt å pusse opp. Sånn seriøst, du aner ikke hvilket helvette du begir deg ut på om du må pusse opp leiligheta i tillegg til studier/jobb. I tillegg vil du ikke kunne gå i pluss på de 2 årene siden du kommer til å være opptatt med å pusse leiligheta opp. Og ei leilighet i Oslo til 1,5 mill så får du nok bare et rotthøl av en kåk.. Du tror det er smart nå, men når du skjønner hvilken fuck-up du har gjort blir du å angre.

Jeg har pusset opp en del hittili mitt liv og det skal gå helt fint. Opppussingen er ikke det store problemet her. Og det tar ikke 2 år å pusseopp.

Da er det vel ikke annet å si enn LYKKE TIL!

For ikke å snakke om at eiendomsprisene i Oslo snart når en topp, og sannsynligvis vil stupe i pris.

Det er bare ett problem, det bygges nesten ikke boliger.. Sett i forhold til etterspørselen.

Så prisene vil holde seg, og kansje tilogmed stige like kraftig som før..

men krakket er uungåelig.. er bare snakk om tid. Dess lenger det holder på som nå, dess værre kommer krakket til å bli.

Hvordan er dette med forskudd på arv, når man snakker om eiendom? Foreldrene mine har litt penger, og jeg kunne sett for meg at det ville vært en fin måte å komme seg rundt lånet, for å finansiere kjøp/oppusing av leilighet.

Jeg har riktig nok ønske om å bo i den selv, i hvert fall under studiene i Bergen. Så om noen har erfaring med kjøp av leilighet, og eventuelt videre utleie når studiene er ferdig, ville det vært flott med litt tips.